一括査定は高い会社を選ぶべき？不動産会社の選び方

不動産の一括査定を申し込むと、複数の不動産会社から査定額が届きます。会社によって数百万円の差が出ることもあり、「一番高い会社に任せれば高く売れるのでは」「安い会社のほうが正直なのでは」と迷う方は少なくありません。

結論から言うと、査定額の高い・安いだけで選ぶのではなく、話を聞いて「根拠」と「売り方」で選ぶことが、結果的に高く売ることにつながります。この記事では、その理由と、訪問査定で確認したいポイントを解説します。

査定額は「売れる価格」ではない

まず押さえておきたいのは、査定額と実際に売れる価格は別のものだということです。

査定額はあくまで不動産会社の「見込み」で、その金額で買う人がいることを保証するものではありません。売れる価格を決めるのは、最終的には買主です。

一番高い査定額を選ぶリスク

高い査定額を提示した会社が、必ずしも高く売ってくれるとは限りません。中には、媒介契約を取るために、相場より高い査定額を出す会社もあるといわれています。こうした行為は業界で「高預かり」と呼ばれます。

高すぎる価格で売り出すと、次のような流れになりがちです。

1. 相場より高いため、問い合わせや内見がほとんど入らない
2. 数か月後に「反響がないので価格を下げましょう」と提案される
3. 値下げを繰り返すうちに、物件情報が「売れ残り」と見られる
4. 最初から適正な価格で売り出した場合より、売却期間が長くなり、価格も下がることがある

特に、住み替えで新居の購入資金に売却代金を使う予定の方は、売却が長引くと資金計画に影響が出るため注意が必要です。

安い査定額は「悪い会社」なのか

一方で、査定額が低い会社が悪いとは限りません。安い査定額には、次のような理由があります。

• 根拠のある現実的な価格：周辺の成約事例をもとに、確実に売れる価格を示している
• 早く売ることを優先した価格：短い期間で売るための価格を提示している
• 買取を前提にした価格：不動産会社が自ら買い取る場合の価格（仲介で売るより低くなるのが一般的）

安い査定額の場合も、なぜその価格なのか、仲介での価格なのか買取の価格なのかを確認しましょう。

「話を聞いてから選ぶ」が正解な理由

不動産会社選びで大切なのは、査定額そのものではなく、その金額の根拠と、どうやって売るのかの説明です。訪問査定では、担当者の説明を聞きながら次の点を確認しましょう。

訪問査定で確認したい7つの質問

1. 「この査定額の根拠になった成約事例を見せてもらえますか？」
   近くで実際に売れた物件の価格・広さ・築年数を示してくれるか確認します。売り出し中の物件だけを根拠にしている場合は注意が必要です。
2. 「いくらで売り出すのがよいと考えますか？」
   査定額とは別に、売り出し価格の提案と、その理由を聞きます。
3. 「どのくらいの期間で売れる見込みですか？」
   売却期間の見通しを具体的に説明できるかを確認します。
4. 「どのような方法で買主を探しますか？」
   広告を出すサイト、チラシ、写真の撮り方、内見の対応など、販売活動の内容を聞きます。
5. 「反響がなかった場合、どうしますか？」
   価格の見直しの時期と考え方を事前に聞いておくと、後で慌てずに済みます。
6. 「レインズへの登録と、取引状況の確認方法を教えてください」
   他の不動産会社にも物件を紹介してもらえる体制か確認します（詳しくは後述）。
7. 「担当者は誰で、どのように連絡をもらえますか？」
   売却活動の報告の頻度や連絡方法、担当者の対応の丁寧さも重要な判断材料です。

比べ方の例

※考え方を説明するための例です。

この例では、A社は金額が最も高いものの根拠が示されていません。B社は金額の根拠と売り方が明確で、C社は早く確実に手放したい場合の選択肢になります。高く売りたいならB社、とにかく早く手放したいならC社のように、自分の目的に合った会社を選ぶことが大切です。

媒介契約の種類も確認する

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があります。

専任媒介・専属専任媒介の契約期間は3か月以内です。1社に任せる場合は、販売活動の報告をもとに、3か月ごとに続けるかどうかを判断できます。

2025年1月から強化された「囲い込み」対策

「囲い込み」とは、売却の依頼を受けた不動産会社が、買主と売主の両方から仲介手数料を得るために、他の不動産会社からの購入希望者の紹介を断るなどして、物件を自社だけで扱おうとする行為です。売主にとっては、買主の候補が減り、売却が遅れたり価格が下がったりする原因になります。

国土交通省は宅地建物取引業法施行規則を改正し、2025年1月1日から、レインズ（不動産流通標準情報システム）への取引状況の登録が義務化され、囲い込みは処分の対象となりました。レインズの登録証明書に付いた2次元コードなどから、売主が自分の物件の取引状況（公開中か、申し込みがあるかなど）を確認できる仕組みもあります。

ただし、国土交通省のアンケートでは、この機能について売主に説明していない場合がある事業者が約7割にのぼりました。媒介契約を結ぶときは、登録証明書と取引状況の確認方法を必ず説明してもらいましょう。

よくある質問

Q. 一括査定で何社に訪問査定を頼めばよいですか？

A. 3社程度に訪問査定を依頼すると、査定額と説明の違いを比べやすくなります。多すぎると対応の負担が大きくなるため、机上査定の結果や対応を見て絞り込みましょう。

Q. 高い査定額の会社に、その価格で売ってもらうことはできますか？

A. 依頼すること自体はできますが、根拠のない高い価格では売れ残る可能性があります。売り出し価格は、根拠となる成約事例を確認したうえで、売主自身が決めましょう。

Q. 査定を受けたら、その会社に売却を依頼しなければいけませんか？

A. 依頼する義務はありません。査定は無料で受けられるのが一般的で、比べたうえで依頼しない会社には断りの連絡をすれば問題ありません。

まとめ

• 査定額は不動産会社の「見込み」で、その価格で売れることを保証するものではない
• 一番高い査定額には、媒介契約を取るための「高預かり」が含まれている場合がある
• 安い査定額も、根拠や仲介・買取のどちらの価格かを確認する
• 訪問査定では、成約事例の根拠・売り出し価格・売却期間・販売活動・見直しの考え方を聞いて比べる
• 媒介契約を結ぶときは、レインズの登録証明書と取引状況の確認方法の説明を受ける

売却の全体の流れは不動産売却の流れをご覧ください。

参考情報・出典

• アットホーム「不動産の囲い込みとは？」
• 全国宅地建物取引業協会連合会「レインズに関する周知事項（国土交通省の事務連絡）」
• 住友不動産ステップ「国交省、ステータス管理の登録義務化」
• 三井のリハウス「不動産査定が高すぎる場合は注意？」
• 現代ビジネス「一括査定サイトと高値査定」

※本記事の情報は2026年11月時点のものです。