不動産売却・投資回収シミュレーター
不動産売却・投資回収シミュレーター
個人・法人対応。売却経費・ローン返済から、譲渡税・法人税支払い後の最終手取りと投資回収倍率までリアルタイム算出します。
売却・購入条件の入力
※この売却出口で当時の持ち出し自己資金が最終的に何倍（回収）になったかを検証するために使用します。
建物消費税・税率の設定
※売却総額から建物の価格（課税対象）を割り出すための比率です。
※通常の法人の実効税率は約30％から34％です。法人の本業損益との通算は加味せず、不動産売却益単体での税負担目安を計算します。
※事業用（収益）物件や法人の場合は、購入総額ではなく、これまでの減価償却費を引いた簿価を入力してください。
※抵当権抹消費、解体費、立ち退き料など
手取り・シミュレーション結果
売却直後の手元残り (税金支払い前CF)
売却価格から、引き渡し時に同時決済される諸費用（仲介手数料・印紙等）と借入金ローン一括返済額を差し引いた、売却当日に入金されるキャッシュ残高です。
最終税引後手残り (真の最終手元資金)
売却直後の手残りから、後日申告・納税することになる譲渡所得税・住民税（または法人税等、および建物消費税）をすべて引き去った、お客様の純粋な最終手残り金です。
税引後最終手残り率
0%
注意：本シミュレーションは目安（概算）であり、実際の売却額や手取り額、各税額を保証するものではありません。
当時投入した自己資金との比較 (投資結果)
購入時自己資金 (Equity)
0万円
売却出口(税引後最終手残り)
0万円
自己資金の増減差額
+0万円
回収投資倍率 (Multiple)
0.00 倍※運用中に得られた累積賃料収入（インカムゲイン）は加味せず、純粋に「投下した自己資金（Equity）」と「売却時手取り（Capital）」のみを単純対比した回収率です。
各種内訳詳細
※譲渡所得 ＝ 売却額(税抜) － (取得簿価 ＋ 諸経費 ＋ 特別控除)
免責事項・重要なお知らせ
本シミュレーターによる計算結果は、入力された条件に基づき簡易算出した統計上の概算目安であり、実際の取引金額、各種経費、減価償却の整合性、特別控除の適用可否、または確定する各種税額等を一切保証するものではありません。
土地建物の按分方法や法人税率、復興特別所得税の調整、特例適用の最終要件判定など、実務上の判断につきましては、事前に必ず税理士、所轄の税務署、または実務を取り扱う不動産会社などの専門家にご相談の上で、最終的な意思決定を行ってください。
シミュレーションに関する重要基礎知識
1. 個人売却 vs 法人売却の違い
・個人での売却：売却物件の所有期間により税率が分かれます。5年以下（短期譲渡）は税率39.63%、5年超（長期譲渡）は税率20.315%です。またマイホームを売却し所有期間が10年を超えている場合は、課税譲渡所得の6,000万円以下の部分について軽減税率（14.21%）が適用される特例（10年超所有のマイホーム軽減税率特例）があります。
・法人での売却：短期・長期の所有期間による区分はなく、本業の事業所得と同様に法人実効税率（標準的な目安は30%から34%）が適用されます。売却損が出た場合は法人の営業利益と相殺して税負担を軽減できます。
2. 手元資金残高（キャッシュフロー）の考え方と納税スケジュール
不動産取引において、引き渡し当日に入金されるキャッシュは、諸経費とローン返済のみを引いた「売却直後の手元残り」です。
・個人の所得税：売却翌年の「2月16日から3月15日」に確定申告をして納税します。
・個人の住民税：売却翌年の「6月以降」に通知され、特別徴収（給与天引き）または普通徴収（年4回払い等）にて遅れて納税します。
・法人の諸税：各法人の決算日（期末）から原則「2ヶ月以内」に法人税や消費税を納税します。
納税時期が大きく遅れるため、納税用の資金を別口座等に確実にプールしておく実務的な資金計画が必須です。
3. 投資回収倍率（自己資金対比）の有用性
不動産を購入した際の頭金や初期諸費用（自己資金）に対して、今回の売却出口で最終的にいくらの現金が回収できるかを数値化したものです（投資倍率）。倍率が1.0倍を超えていれば売却による元本回収は成功しており、さらに運用中の賃料収益分がアドオンされます。
4. 建物消費税と仲介手数料、および低廉空き家特例
・消費税の扱い：売り手が課税事業者の場合、建物代金に対する消費税額は、国へ納付（納税）すべき義務が生じます。仲介手数料は、税込金額ではなく法律により「建物消費税を除いた税抜本体価格」を基に上限額を算出する必要があります。
・低廉不動産の特例（2024年7月改正）：売買価格が800万円以下の低廉な不動産（空き家等）の取引においては、通常の計算上限にかかわらず、売主側から最大30万円＋消費税を不動産会社が報酬として受領できる特例が定められています。