2026年11月最新｜不動産の金利はどうなる？住宅ローン・不動産投資ローンへの影響と今できる対策

「住宅ローンの金利はこれからどこまで上がるのか」「投資物件の返済は大丈夫か」——2026年に入り、不動産購入やローン返済を考える方から、金利に関するご相談が増えています。

日本銀行は2026年に2度の利上げを行い、長期金利も約30年ぶりの水準まで上昇しました。この記事では、2026年11月時点の最新データをもとに、不動産に関わる金利の現状と仕組み、住宅ローン・不動産投資ローンへの影響、そして今できる対策を整理します。

2026年11月時点の不動産金利の現状

まず、不動産の金利に影響する主な指標の現状を確認します。

指標	現状	主に影響するローン
日銀の政策金利	1.25%程度（2026年9月に1.0%から引き上げ、10月会合で据え置き）	変動金利
長期金利（新発10年国債利回り）	2026年9月に約30年ぶりに3%を突破	固定金利
フラット35（2026年11月）	最も多い金利年3.81%（借入期間21〜35年・融資率9割以下）	全期間固定

政策金利は2025年12月に0.75%、2026年6月に1.0%、同年9月に1.25%と段階的に引き上げられてきました。日銀は今後も経済・物価情勢に応じて利上げを続ける方針を示しています。

フラット35は2026年10月に年3.83%となり、現行制度となった2017年10月以降の最高を記録しました。11月は年3.81%とわずかに低下したものの、高い水準が続いています。

変動金利と固定金利が決まる仕組み

金利のニュースを正しく読むには、「何に連動して決まるのか」を知っておくことが大切です。

変動金利は「政策金利」と「短期プライムレート」に連動

変動金利型の住宅ローンは、多くの場合、銀行が優良企業向けの短期貸出に使う短期プライムレート（短プラ）を基準に決まります。日銀が政策金利を上げると短プラが引き上げられ、一定の期間をおいて住宅ローンの基準金利に反映されるのが一般的な流れです。

たとえば三菱UFJ銀行は、2026年9月18日に発表した短期プライムレートの引き上げを受けて、2026年12月1日から変動金利の基準金利を見直すと公表しています。

固定金利は「長期金利」に連動

10年固定やフラット35などの固定金利は、主に長期金利（10年国債の利回り）の動きを反映します。2026年10月には財務省が10年物国債の表面利率を年3.1%に設定し、約30年ぶりの高水準となりました。固定金利が先に大きく上がったのは、この長期金利の上昇が背景にあります。

住宅ローンへの影響：返済額はどれくらい変わるか

金利の差が返済額にどう影響するか、以下の条件で試算しました。

【試算条件】借入額3,000万円／返済期間35年／元利均等返済／ボーナス返済なし（諸費用・団信の上乗せ金利は含みません）

適用金利	毎月の返済額（概算）
年1.0%	約84,700円
年1.5%	約91,900円
年2.0%	約99,400円
年3.81%（2026年11月のフラット35の最も多い金利）	約129,400円

変動金利の年1.0%〜2.0%は比較のための仮定の数値で、特定の金融機関の金利ではありません。金利が0.5%上がるごとに、毎月の返済が約7,000〜7,500円増えることが分かります。

借入中の方が知っておきたい「5年ルール」と「125%ルール」

変動金利・元利均等返済の住宅ローンでは、金利が上がっても5年間は毎月の返済額を変えない（5年ルール）、見直し後の返済額はそれまでの1.25倍までに抑える（125%ルール）という仕組みを採用している金融機関があります。

ただし、返済額が変わらない間も、返済額のうち利息の割合が増え、元金の減りが遅くなります。また、これらのルールを採用していない金融機関もあるため、ご自身の契約内容を「返済予定表」や金融機関からの通知でご確認ください。

不動産投資ローンへの影響

アパートローンなどの不動産投資ローンは事業性融資として扱われます。そのため、住宅ローンのような5年ルールが適用されず、基準金利が上がると次の返済から返済額が増える契約が多い傾向にあります。金利は、借り手の属性や物件の収益性・担保評価などをもとに個別に決まります。

【試算条件】借入額1億円／返済期間25年／元利均等返済

適用金利	年間返済額（概算）
年2.5%	約538万円
年3.0%	約569万円
年3.5%	約601万円

金利が1%上がると、年間返済額は約62万円増えます。表面利回りだけを見て購入すると、金利上昇で手元に残るお金（キャッシュフロー）が大きく減るおそれがあります。

当社の見解としては、これから収益物件を購入する場合は、現在の金利に1〜2%上乗せしても収支が成り立つかを事前に確認しておくことをおすすめします。空室率や修繕費も含めて試算することが重要です。

金利上昇局面で今できる対策

これから住宅を購入する方

「借りられる額」ではなく「金利が上がっても返せる額」を基準に借入額を決める
変動と固定の差だけでなく、将来の返済額の上振れに家計が耐えられるかを試算する
都市銀行・ネット銀行だけでなく、地元の金融機関も含めて条件を比較する

すでにローンを返済中の方

契約が変動か固定か、金利の見直し時期、5年ルールの有無を確認する
余裕資金がある場合は、繰上返済で利息負担を減らす方法も検討する
借り換えは諸費用を含めて試算し、本当に得になるかを判断する

不動産投資をしている方

保有物件ごとに、金利上昇時の収支を試算し直す
収支が厳しい物件は、価格が高い今のうちの売却や組み替えも選択肢に入れる

保有物件の今の価値を知ることは、どの判断をするにも出発点になります。売却をご検討の方は不動産売却の流れもあわせてご覧ください。

今後の金利の見通し

日銀は、物価が2%程度で安定する局面に移ったとの認識のもと、今後も政策金利を引き上げて金融緩和の度合いを調整していく方針を示しています。民間の予想では、2026年12月や2027年前半の追加利上げを想定する見方もあります。

ただし、金利の見通しは物価・景気・海外金利・為替などによって変わります。予想はあくまで予想であり、「金利が上がることを前提に、上がっても困らない資金計画を立てる」ことが現実的な対策と考えられます。

よくある質問

Q. 今から借りるなら変動金利と固定金利のどちらがよいですか？

A. 一概には言えません。変動金利は今の適用金利が低い一方、将来上がる可能性があります。固定金利は今の金利が高めですが、完済まで返済額が変わりません。借入額、返済期間、家計の余裕、繰上返済の予定などをふまえて判断することが大切です。

Q. 変動金利で返済中です。利上げはいつ返済額に反映されますか？

A. 金融機関や契約内容によって異なります。金利の見直しが年2回の契約や、5年ルールで返済額が一定期間据え置かれる契約もあります。金融機関からの通知や返済予定表でご確認ください。

Q. 金利が上がると不動産価格は下がりますか？

A. 一般的に、金利の上昇は借入コストを増やすため、不動産価格を押し下げる要因の一つとされます。ただし、価格は建築費や需給、地域の人口動向など多くの要因で決まるため、金利だけで値動きを判断することはできません。

Q. 不動産投資ローンの借り換えはどんな場合に検討すべきですか？

A. 目安の一つとして「金利差1.0%以上・残債1,000万円以上・残りの返済期間10年以上」が挙げられることがあります。ただし、事務手数料や登記費用などの諸費用、繰上返済の手数料もかかるため、総額で比較することが必要です。

まとめ

2026年11月6日時点で、日銀の政策金利は1.25%程度、フラット35（最も多い金利）は年3.81%
変動金利は政策金利・短プラに、固定金利は長期金利に連動して動く
住宅ローンは金利が0.5%上がると、3,000万円・35年で毎月約7,000円以上の負担増になる
不動産投資ローンは5年ルールがなく、金利上昇がすぐ収支に響きやすい
「金利が上がっても返せる」計画を立て、保有物件の収支と価値を定期的に確認することが大切

金利の動きは、購入・売却・借り換えのタイミングにも関わります。迷ったときは、最新の情報をもとに早めに専門家へご相談ください。

参考情報・出典

※本記事の情報は2026年11月時点のものです。金利は日々変動します。個別のローン選択や借り換えの判断は、金融機関やファイナンシャルプランナー等の専門家にご確認ください。