沖縄の観光と不動産｜観光客数・地価の最新動向と注意点

青い海と白い砂浜、亜熱帯の自然、独自の文化——沖縄は国内有数の観光地です。近年は観光客数が過去最高を更新し、その勢いは地価の上昇という形で不動産市場にも表れています。

この記事では、観光地としての沖縄の最新の動きと、それが地価や不動産需要にどう影響しているか、そして別荘・民泊・投資などで沖縄の不動産を持つときの注意点を解説します。

沖縄の観光客数は過去最高に

沖縄県の発表によると、2025年（1〜12月）の入域観光客数は1,075万5,800人で、それまで最多だった2019年を5.8%上回り、過去最高となりました。このうち外国人観光客は283万5,500人でした。年度で見ても、2025年度（2025年4月〜2026年3月）は1,093万5,800人と過去最高を記録しています。

航空路線の新規就航やクルーズ船の寄港の増加に加え、2025年7月には本島北部に大型テーマパーク「ジャングリア沖縄」が開業し、観光の新しい目的地が生まれました。

観光の勢いは地価にも表れている

2026年の公示地価（1月1日時点）では、沖縄県の地価は全国でも特に高い上昇率となりました。

商業地は調査対象の全17市町村で上昇し、県内で前年と比べられる全186地点で地価が上がりました。上昇率の上位には、海と観光で知られる地域が並んでいるのが特徴です。相続税の基準となる路線価（2026年分）も、県平均で+6.6%と全国で2番目に大きい上げ幅で、12年連続の上昇となりました。

観光地ごとの特徴

本島北部（本部町・今帰仁村・名護市など）

美しい海と、水族館や大きな橋でつながる島などの観光スポットが集まるエリアです。2025年のテーマパーク開業もあり、観光関連の需要が高まっています。2026年の公示地価で商業地の上昇率が県内最高となった本部町も、このエリアにあります。

恩納村など本島西海岸

海沿いにリゾートホテルが立ち並ぶ、沖縄を代表するリゾート地です。恩納村では、宿泊業・飲食サービス業の事業所が村内の事業所全体の約2割を占めており、観光が地域の経済を支えています。

宮古島・石垣島などの離島

透明度の高い海で人気の離島エリアです。東京や大阪からの直行便も好調で、観光客の増加とともにホテルの開発や観光業で働く人の住まいの需要が高まりました。2026年の公示地価で住宅地の上昇率が県内最高だったのは宮古島市です。

沖縄で不動産を持つ主な目的

民泊として住宅を貸し出す場合、住宅宿泊事業法では年間の営業日数の上限が180日と定められています。それ以上の日数で営業するには旅館業法の許可が必要です。自治体によっては条例で営業できる区域や期間を制限している場合もあるため、事前に確認しましょう。

海の近く・観光地で不動産を持つときの注意点

• 価格が上がっている：地価の上昇が続いており、購入価格が高くなっています。観光需要が落ち込んだ場合の価格の変動も考えておく必要があります。
• 観光需要は外部の要因に左右される：航空路線の欠航・減便や、感染症、景気などによって観光客数は変わります。民泊や賃貸の収入も影響を受けます。
• 台風と塩害：海の近くの建物は、台風の強風や潮風による塩害の影響を受けやすく、メンテナンスの費用がかかります。
• 津波・高潮の想定：海沿いの土地は、市町村のハザードマップで津波や高潮の浸水想定を確認しましょう。
• 景観や自然環境の規制：海沿いや自然公園の区域では、建物の高さや色、開発に制限がある場合があります。
• 遠方からの管理：本土に住みながら沖縄の不動産を持つ場合、管理会社に任せる費用や、台風後の確認の方法を決めておきましょう。

沖縄の住宅の特徴や、台風・湿気への備えについては沖縄の戸建て事情｜台風と湿気に備える家づくりで詳しく解説しています。

よくある質問

Q. 沖縄の地価はなぜ上がっているのですか？

A. 観光客数の増加による宿泊・商業施設の需要、移住や県外からの投資による住宅需要などが背景にあるとされています。2026年の公示地価では、観光地として知られる地域で特に上昇率が高くなりました。

Q. 沖縄に別荘を持つと、どんな費用がかかりますか？

A. 固定資産税、管理費や清掃費、台風や塩害に備えたメンテナンス費用、火災保険料、移動の交通費などがかかります。使わない期間の管理方法も含めて計画しましょう。

Q. 沖縄の物件で民泊を始めることはできますか？

A. 住宅宿泊事業法の届出や旅館業法の許可を受ければ可能です。ただし、営業日数の上限や自治体の条例による制限があるため、物件を買う前に営業できるかを確認することが大切です。

まとめ

• 沖縄の入域観光客数は2025年に1,075万人を超え、過去最高となった
• 2026年の公示地価は住宅地+6.4%（全国2位）、商業地+7.3%（全国4位）と高い上昇率
• 本部町（商業地+22.1%）や宮古島市（住宅地+11.9%）など、観光地での上昇が目立つ
• 別荘・民泊・投資・移住など目的に応じて、法律の手続き、管理、災害への備えを確認する
• 観光需要や価格の変動、台風・塩害・津波のリスクも含めて慎重に判断する

参考情報・出典

• 訪日ラボ「2025年の沖縄県インバウンド数」（沖縄県の発表をもとにした記事）
• 訪日ラボ「沖縄、2025年度の入域観光客数」（沖縄県の発表をもとにした記事）
• 琉球新報「2026沖縄公示地価」関連記事
• 琉球新報「沖縄の路線価2026」関連記事
• 沖縄観光コンベンションビューロー「入域観光客数概況」（2025年5月）

※本記事の情報は2026年11月時点のものです。不動産の購入や民泊の開業にあたっては、各自治体や専門家にご確認ください。