空室対策は誰に相談する？相談先の選び方と使い分け

空室がなかなか埋まらないとき、「誰に相談すればいいのか」と迷う大家さんは少なくありません。物件を買うときにお世話になった売買仲介の担当者、毎月の管理を任せている管理会社、大家仲間……。それぞれに相談する意味はありますが、相談先によって得意なことも、立場も違います。

この記事では、空室対策の主な相談先ごとの強みと弱み、相談するときの注意点、そして相談先の上手な使い分け方を解説します。

空室対策の主な相談先と特徴

まずは、主な相談先の特徴を一覧で比べてみましょう。

相談先ごとのポイント

物件を仲介した売買の担当者

物件を購入したときの担当者は、購入時の想定家賃や収支計画を知っているため、「買ったときの計画と比べて何がずれているのか」を一緒に振り返るには適した相手です。

ただし、売買の仲介と賃貸の募集・管理は別の仕事です。売買専門の担当者の場合は、社内の賃貸部門や、付き合いのある管理会社を紹介してもらうとよいでしょう。空室が長引いて収支が悪化している場合は、保有を続けるか、売却を考えるかの判断材料をもらえるのも売買の担当者の強みです。

賃貸管理会社

管理を任せている場合、最初に相談する相手は管理会社が一般的です。内見のときの入居希望者の反応、退去した人の理由、近くの競合物件の状況など、現場の情報を最も持っているからです。

一方で、空室が長引いているなら、管理会社の募集のやり方そのものに問題がある可能性もあります。相談するときは「どうしたら埋まりますか」と聞くだけでなく、次のような具体的な情報を求めましょう。

• 直近3か月の問い合わせ件数と内見の件数
• 内見したのに申し込みにつながらなかった理由
• どの賃貸仲介の店舗やポータルサイトに情報を出しているか
• 周辺の似た物件の家賃と空室の状況

こうした数字や情報を出してもらえない場合は、管理会社の見直しを考えるきっかけになります。

賃貸仲介の店舗（客付け会社）

実際に入居希望者を案内するのは、賃貸仲介の店舗の担当者です。「この家賃なら決まる」「この設備がないと候補から外れる」といった、入居希望者側の生の声を聞けるのが強みです。管理会社を通さずに大家さんが直接聞きに行く場合は、管理会社との関係に配慮し、事前に伝えておくとトラブルを防げます。

大家仲間・大家の会

同じ立場の大家さんからは、実際にかかった費用や効果など、業者からは聞きにくい話を聞けます。ただし、都市部と地方、単身向けとファミリー向けでは有効な対策が違います。話を聞くときは、その人の物件のエリアや種類も確認しましょう。

リフォーム会社

設備の交換や内装のリフォームは、具体的な見積もりがないと判断できません。ただ、リフォーム会社は工事をするのが仕事なので、提案が大がかりになることもあります。工事で家賃をいくら上げられるか、何か月で費用を回収できるかは、管理会社や賃貸仲介の店舗の意見と合わせて判断しましょう。

税理士・金融機関

まとまった費用をかける対策では、その費用を一度に経費にできるのか、何年かに分けて計上するのかで、税金への影響が変わります。また、借入の返済が重くなっている場合は、金融機関への早めの相談も選択肢です。返済の負担が大きい物件については、返済比率が高くなってしまった物件の対処法も参考にしてください。

管理会社を選ぶとき・見直すときの確認ポイント

賃貸住宅管理業法により、管理戸数が200戸以上の賃貸住宅管理業者は、国土交通大臣への登録が義務付けられています。また、事務所ごとに、賃貸住宅管理の知識と経験を持つ「業務管理者」を1人以上置く必要があります。

管理会社を選ぶとき・見直すときは、次の点を確認するとよいでしょう。

• □ 賃貸住宅管理業の登録をしているか（管理戸数が200戸以上の会社の場合）
• □ 空室の状況や募集の結果を、定期的に数字で報告してくれるか
• □ 地域の賃貸仲介の店舗と幅広く連携しているか
• □ 家賃の見直しや設備投資について、根拠を示して提案してくれるか
• □ 管理委託料と、その料金でどこまで対応してくれるかが明確か

相談先の上手な使い分け方

空室対策は、1か所だけに相談するよりも、立場の違う相談先の意見を組み合わせるほうが偏りの少ない判断ができると考えられます。たとえば、次のような流れです。

1. 管理会社から、問い合わせ・内見の件数や退去の理由などの情報をもらう
2. 賃貸仲介の店舗で、入居希望者から見た物件の評価と、適正な家賃を聞く
3. 設備やリフォームが必要なら、リフォーム会社から見積もりを取る
4. 費用と回収の見通しを税理士・金融機関と確認する
5. 保有を続けるか売却するかも含めて、売買の担当者と収支を見直す

空室対策の具体的な方法は、不動産投資の空室対策で詳しく解説しています。防犯面の対策については、賃貸物件の防犯対策の記事もあわせてご覧ください。

相談する前に準備しておきたい資料

どの相談先でも、次の資料があると話が具体的になり、的確なアドバイスをもらいやすくなります。

• 部屋ごとの家賃・共益費と、空室になった時期
• 過去1〜2年の収支（家賃収入、管理費、修繕費、返済額など）
• 募集図面と、ポータルサイトに掲載されている物件情報
• これまでに行った修繕やリフォームの記録
• 借入の残高と返済の条件

よくある質問

Q. 管理会社に不満がある場合、すぐに変えたほうがいいですか？

A. まずは不満の内容を具体的に伝え、改善の提案や募集の状況の報告を求めるのが一般的です。それでも改善が見られない場合は、管理委託契約の解約の条件（予告期間など）を確認したうえで、他の管理会社と比べてみるとよいでしょう。

Q. 自主管理の場合は、誰に相談すればいいですか？

A. 入居者の募集を任せている賃貸仲介の店舗に、入居希望者の反応や家賃の相場を聞くのが第一歩です。空室が続く場合は、募集の部分だけでも管理会社に任せることを検討するのも一つの方法です。

Q. 相談するだけでも費用はかかりますか？

A. 管理会社や不動産会社への相談は、無料で対応しているところが多いです。税理士への相談や、具体的な調査・提案を依頼する場合は、費用がかかることがあるため事前に確認しましょう。

まとめ

• 空室対策の相談先には、売買の担当者、管理会社、賃貸仲介の店舗、大家仲間、リフォーム会社、税理士・金融機関などがある
• 相談先ごとに得意なことと立場が違うため、1か所の意見だけで判断しない
• 管理会社には、問い合わせ・内見の件数など具体的な数字を求める
• 管理会社を選ぶときは、賃貸住宅管理業の登録や報告の体制を確認する
• 収支の資料を準備してから相談すると、的確なアドバイスをもらいやすい

参考情報・出典

• 国土交通省「賃貸住宅管理業者の主な業務」
• 国土交通省「賃貸住宅管理業法に基づく賃貸住宅管理業登録申請について」

※本記事の情報は2026年11月時点のものです。