2026年はマイホームの買い時？金利・価格・減税から解説

「金利が上がっているから、マイホームの購入は待ったほうがいいのか」「住宅価格がこれ以上上がる前に買うべきか」——2026年は、住宅購入を考える方にとって判断が難しい年です。

この記事では、住宅ローン金利・住宅価格・住宅ローン控除・補助金の4つの視点から、2026年がマイホームの買い時といえるのかを整理し、ご自身にとっての購入のタイミングを判断するポイントを解説します。

2026年の住宅購入を取り巻く4つの状況

視点1：住宅ローン金利は上昇が続いている

日本銀行は2026年に政策金利を2度引き上げ、2026年11月時点で1.25%程度となっています。これを受けて、変動金利・固定金利ともに住宅ローン金利が上がっています。全期間固定のフラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下）の最も多い金利は、2026年10月に年3.83%と現行制度で過去最高となり、11月は年3.81%でした。

【試算条件】借入額4,000万円／返済期間35年／元利均等返済

※金利は比較のための仮定の数値です。

金利が0.5%上がると、毎月の返済額は約1万円増えます。「金利が下がるまで待つ」という選択は、2026年時点では期待しにくい状況です。金利の詳しい動向は2026年の不動産金利の記事をご覧ください。

視点2：住宅価格は高止まりしている

建築資材や人件費の上昇、地価の上昇により、新築住宅・マンションの価格は上がっています。2026年の公示地価は全国的に上昇が続いており、岡山市でも前年比+2.7%となりました。

価格が今後下がるかどうかは、金利の上昇で買う人が減るかどうかにも左右されるため、予測は困難です。「値下がりを待つ」間に家賃を払い続けることや、年齢が上がって返済期間が短くなることも考慮する必要があります。

視点3：住宅ローン控除は2030年まで延長された

令和8年度税制改正により、住宅ローン控除は2026年から2030年に入居する人まで延長されました。年末のローン残高の0.7%が、所得税（引ききれない分は一部住民税）から控除されます。主な借入限度額は次のとおりです。

今回の改正では、中古住宅でも省エネ性能が高ければ控除期間が13年になり、床面積の要件も原則40㎡以上に緩和されました（合計所得1,000万円超の方や子育て世帯等の上乗せを使う方は50㎡以上）。

一方で、省エネ基準適合住宅の新築は、2028年以降の入居で扱いが変わる予定です。省エネ性能によって控除額に大きな差が出るため、物件を選ぶ段階で性能を確認しておきましょう。

視点4：補助金には期限と予算がある

国土交通省・環境省・経済産業省は、2026年に「住宅省エネ2026キャンペーン」を実施しています。その中の「みらいエコ住宅2026事業」では、GX志向型住宅の新築や、子育て世帯等による長期優良住宅・ZEH水準住宅の新築・購入などを支援しています。

この補助金は、申請予約の期限が2026年11月16日、申請受付の期限が12月31日（ZEH水準住宅の注文住宅は9月30日で終了）で、予算の上限に達した時点で締め切られます。また、申請は登録された住宅事業者が行う仕組みです。今年度の補助金を検討している方は、早めに住宅会社に確認しましょう。

結論：2026年は買い時なのか

当社の見解としては、「金利や価格が下がるのを待つ」ことに大きなメリットは見出しにくく、住まいの必要性と返済計画が整っている方にとっては、検討を進めてよい時期と考えています。ただし、金利上昇の局面では「借りすぎない」ことがこれまで以上に重要です。

年齢やライフイベントから考える購入時期はマイホームは何歳で買うのがいいかで解説しています。

よくある質問

Q. 金利が上がっている今は、変動金利と固定金利のどちらがよいですか？

A. 変動金利は今の金利が低い一方で、今後上がる可能性があります。固定金利は今の金利が高めですが、完済まで返済額が変わりません。金利が上がったときに返済を続けられるかを基準に選びましょう。

Q. 住宅ローン控除はいつから受けられますか？

A. 入居した年の分から受けられます。初年度は確定申告が必要で、会社員の方は2年目以降は年末調整で手続きできます。

Q. 中古住宅でも住宅ローン控除は受けられますか？

A. 受けられます。令和8年度の改正で、省エネ性能の高い中古住宅は控除期間が13年になり、子育て世帯等の上乗せも対象になりました。物件の省エネ性能を証明する書類が必要です。

まとめ

• 2026年は金利上昇と住宅価格の高止まりで、購入のハードルは上がっている
• 一方、住宅ローン控除は2030年入居分まで延長され、中古住宅も拡充された
• みらいエコ住宅2026事業の補助金は、申請予約が11月16日、申請受付が12月31日まで（予算上限で終了）
• 金利や価格の下落を待つメリットは見出しにくく、住まいの必要性と返済計画が整っていれば検討を進めてよい時期
• 金利上昇の局面では、借りすぎないことがこれまで以上に大切

参考情報・出典

• 国税庁 タックスアンサー No.1211-1「住宅借入金等特別控除」
• 国土交通省「みらいエコ住宅2026事業について」
• 国土交通省「住宅省エネ2026キャンペーン」申請受付・予約の期限
• 住宅金融支援機構「フラット35」
• 日本銀行（金融政策決定会合の結果）

※本記事の情報は2026年11月時点のものです。住宅ローン控除や補助金の要件は、国税庁・国土交通省または税理士・住宅事業者にご確認ください。