利回り計算ツール家賃から売出価格／価格から利回り／必要な家賃を計算
投資物件の「表面利回り」と「実質利回り」を、3つの方向から計算できます。家賃と目標の利回りから、いくらで売り出せるか（いくらまでなら買えるか）もすぐにわかります。
価格 ＝ 年間家賃 ÷ 利回り
表面利回り ＝ 年間家賃 ÷ 価格
実質 ＝ 純収益 ÷（価格＋諸費用）
家賃と目標の利回り
満室時の家賃
万円/月
戸
%
エリア・築年数・構造などから、買主が求める利回りを入れてください。
実質利回りの条件 （実質利回りの計算に使います）
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経費の「割合」は満室時の年間家賃に対する割合です（管理費・修繕費・固定資産税・保険など）。諸費用は物件価格に対する割合です。
売出価格の目安（表面利回り 8%）
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表面利回り-
実質利回り-
満室時の年間家賃-
年間の純収益（NOI）-
利回りが変わると価格はいくら？
利回りが低いほど価格は高くなります。売主は「何%なら買い手がつくか」、買主は「何%以上なら買うか」の判断にお使いください。
価格と家賃
万円
満室時の家賃
万円/月
戸
実質利回りの条件
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表面利回り
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実質利回り-
年間の純収益（NOI）-
満室時の年間家賃-
価格は年間家賃の-
計算の内訳
表面利回りは経費や空室を含まない数字です。物件を比べるときは、実質利回りや、ローン返済後の手残りもあわせて確認しましょう。
価格と目標の利回り
万円
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戸
実質利回りの条件 （実質を選んだときに使います）
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必要な満室時の家賃（月額）
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年額-
1戸あたり（月額）-
周辺の家賃相場と比べて、この家賃が実現できるかを確認しましょう。相場より高い家賃が前提の物件は、空室や値下げのリスクがあります。
満室時の月額家賃と表面利回りから、物件価格（万円）の目安がわかります。
※価格 ＝ 月額家賃 × 12 ÷ 表面利回り。単位は万円です。
利回りの計算 よくある質問
Q表面利回りの計算式は？
表面利回り（％）＝ 満室時の年間家賃 ÷ 物件価格 × 100 です。
例：月額45万円（年540万円）の物件が6,000万円なら、540万円 ÷ 6,000万円 × 100 ＝ 9.0%。広告に載っている「利回り」は、ふつうこの表面利回りです。
例：月額45万円（年540万円）の物件が6,000万円なら、540万円 ÷ 6,000万円 × 100 ＝ 9.0%。広告に載っている「利回り」は、ふつうこの表面利回りです。
Q実質利回りの計算式は？
実質利回り（％）＝（年間家賃 × 入居率 − 年間の経費）÷（物件価格 ＋ 購入時の諸費用）× 100 です。
経費には、管理費・修繕費・固定資産税・都市計画税・火災保険料などが入ります。空室や経費を差し引くため、表面利回りより低くなります。
経費には、管理費・修繕費・固定資産税・都市計画税・火災保険料などが入ります。空室や経費を差し引くため、表面利回りより低くなります。
Q家賃から売出価格（購入価格）を出すには？
価格 ＝ 年間家賃 ÷ 利回り で計算します。
例：年間家賃540万円の物件を表面利回り8%で売るなら、540万円 ÷ 0.08 ＝ 6,750万円。同じ家賃でも、利回りを9%にすると6,000万円、10%にすると5,400万円になります。利回りが低いほど価格は高くなります。
例：年間家賃540万円の物件を表面利回り8%で売るなら、540万円 ÷ 0.08 ＝ 6,750万円。同じ家賃でも、利回りを9%にすると6,000万円、10%にすると5,400万円になります。利回りが低いほど価格は高くなります。
Q利回りは何%なら良いのですか？
エリア・築年数・構造・入居状況によって大きく変わるため、一概には言えません。一般に、都市部・駅近・築浅の物件ほど利回りは低く（価格は高く）、地方・築古の物件ほど利回りは高く（価格は安く）なります。周辺で実際に売れた物件の利回りと比べるのが確実です。
Q利回りが高い物件ほどお得ですか？
そうとは限りません。利回りが高い物件は、空室が多い・建物が古く修繕費がかかる・家賃が下がりやすいなど、リスクも高いことがあります。また、融資の期間が短くなると、利回りが高くても毎月の手残りが少なくなることもあります。実質利回りや、ローン返済後の手残りもあわせて確認しましょう。
Q利回りと「還元利回り（キャップレート）」は違いますか？
還元利回りは、不動産鑑定などで「純収益から価格を求める」ときに使う利回りで、考え方は実質利回りに近いものです。価格 ＝ 年間の純収益 ÷ 還元利回り で計算します。このツールの「家賃から価格」で「実質」を選び、諸費用を0%にすると同じ計算になります。
ご注意ください
- 計算結果は参考値です。実際の売買価格は、立地・建物の状態・入居者の状況・融資の状況などで大きく変わります。
- 家賃は、満室時の現実的な金額でご入力ください。相場より高い家賃を前提にすると、利回りや価格が実態より高く出ます。
- 税金（所得税・住民税など）やローンの返済は含みません。