01物件探しの流れと期間の目安

探し始めてから入居まで、中古住宅で3〜6か月ほどが目安です。新築マンションや注文住宅は、完成を待つために1年以上かかることもあります。最初に全体の流れを知っておくと、慌てずに判断できます。

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   予算を決める1〜2週間

   年収・貯金・今の家賃から、無理なく返せる金額を考えます。

   → 予算の決め方
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   希望条件を整理する1〜2週間

   家族で話し合い、ゆずれない条件と、妥協できる条件を分けます。

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   情報を集める・相談する2週間〜

   ポータルサイトで相場をつかみ、不動産会社にも条件を伝えます。

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   現地を見る・内見する1〜2か月

   物件だけでなく、周りの環境や時間帯による違いも確認します。

   → 内見のチェックリスト
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   購入の申し込み・ローンの事前審査1週間ほど

   購入申込書（買付証明書）を出し、価格や条件を交渉します。

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   重要事項説明・売買契約申し込みから1〜2週間

   物件の法律上の制限や条件の説明を受け、契約して手付金を払います。

   → 契約の注意点
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   ローンの本審査・契約2〜4週間

   本審査に通ったら、金融機関とローンの契約（金銭消費貸借契約）を結びます。

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   決済・引き渡し・入居契約から1〜2か月

   残りの代金を払い、鍵を受け取ります。入居した翌年に、住宅ローン控除の確定申告をします。

02予算の決め方：「借りられる額」より「返せる額」

金融機関が貸してくれる金額は、年収の6〜7倍以上になることもあります。しかし、その上限まで借りると、教育費や車の買い替えなどで家計が苦しくなりがちです。予算は「毎月いくらなら無理なく払えるか」から決めましょう。

無理なく返せる金額の目安

変動金利は、今の金利が低くても将来上がる可能性があります。金利が1〜2%上がっても払えるかを確かめてから借入額を決めると安心です。

物件価格以外にかかるお金

03希望条件の整理と優先順位のつけ方

すべての希望を満たす物件は、まずありません。条件を「ゆずれない」「できれば」「なくてもよい」の3つに分け、ゆずれない条件は3つほどに絞ると、物件を見つけやすく、決めやすくなります。

まず家族で話し合っておきたいこと

• 通勤・通学：毎日の手段（車・電車・自転車）、かかる時間、転勤や転職の可能性
• 家族の変化：5年後・10年後の家族の人数、子どもの進学、親との同居や介護
• 暮らし方：車の台数、在宅勤務の部屋、趣味やペット、庭がほしいか
• 将来の住み替え：ずっと住むのか、将来売ったり貸したりする可能性があるか

条件を3つに分けた例

04物件の種類ごとの特徴

05物件情報の集め方

• 新着のお知らせ：ポータルサイトで条件を保存し、新しい物件が出たら通知が届くようにしておきましょう。
• 地図アプリ：ストリートビューで道幅や周りの様子を事前に確認できます。
• 比較メモ：見た物件は、価格・広さ・良い点・気になる点を同じ形で記録しておくと、あとで比べやすくなります。

06エリア・立地の調べ方

建物はリフォームや建て替えができますが、立地はあとから変えられません。物件そのものより先に、エリアをしっかり調べましょう。

災害のリスクを必ず確認する

2020年8月からは、売買や賃貸の契約前の重要事項説明で、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務になりました。ただし、説明を受けるのは契約の直前です。探している段階で、自分でも確認しておくのがおすすめです。

都市計画と土地のルール

暮らしやすさを現地で確かめる

このほか、学区（市町村の教育委員会で確認できます）、病院、役所、ゴミ出しのルール、自治会の活動なども確認しておきましょう。地価の動きは、国土交通省の不動産情報ライブラリで、取引価格や公示地価から調べられます。

07物件のチェックポイント

建物の耐震性

中古一戸建てで見ておきたいこと

• 雨漏り・シロアリ：天井や押入れのシミ、床下の湿気、木部の傷み
• 建物の傾き：ドアや窓の開け閉めの重さ、床のきしみ、外壁や基礎のひび割れ
• 設備の古さ：給湯器・水まわりの交換時期（10〜15年が目安）
• 修繕の記録：外壁・屋根の塗り直しや、リフォームをした時期

マンションは「管理」を買う

• 長期修繕計画：計画があり、定期的に見直されているか。
• 修繕積立金：今の金額だけでなく、将来の値上げの予定や、積立金の残高が足りているか。
• 大規模修繕の記録：外壁や屋上の工事を、予定どおり行っているか。
• 共用部分の様子：ゴミ置き場・駐輪場・掲示板がきれいか。管理の質がよく表れます。
• 管理費の滞納：滞納が多いと、修繕の資金が足りなくなるおそれがあります。

土地で確認したいこと

• 境界：境界標があり、隣の土地との境界がはっきりしているか。
• 上下水道・ガス：前の道路まで来ているか、敷地内に引き込まれているか。下水がない地域は浄化槽が必要です。
• 地盤：もとは田んぼや池ではなかったか。古い地図や、近くの地盤調査のデータが参考になります。
• 高低差：道路や隣地との高低差が大きいと、擁壁（土どめ）の工事費がかかることがあります。

08内見の準備とチェックリスト

気に入った物件は、時間帯を変えてもう一度見るのがおすすめです。家族や信頼できる人に一緒に見てもらうと、自分では気づかない点に気づけます。

09物件の比べ方と決め方

候補が2〜3件になったら、同じ基準で点数をつけて比べると、気持ちだけで決めずに済みます。

10申し込み・価格交渉・契約

購入の申し込みと価格交渉

• 購入申込書（買付証明書）：希望価格・手付金・引き渡し時期・ローンの利用などを書いて出します。法的な拘束力はありませんが、気軽に出したり取り下げたりするのは避けましょう。
• 交渉の根拠：周辺の成約事例、売り出してからの期間、修繕が必要な箇所など、理由のある交渉は受け入れられやすくなります。
• 価格以外の条件：引き渡し時期を売主の都合に合わせる、設備をそのまま残してもらうなど、価格以外の条件も交渉の材料になります。
• 人気の物件：申し込みが重なっている場合は、値引き交渉をすると、ほかの人に決まってしまうこともあります。

重要事項説明で確認すること

契約の前に、宅地建物取引士から物件の法律上の制限や、取引の条件について説明を受けます。わからないことは、その場で必ず質問しましょう。できれば事前に書面をもらい、読んでおくと安心です。

11引き渡しまでと、入居後の手続き

1. ローンの本審査・契約：売買契約のあとに本審査を受け、通ったら金融機関と契約します。
2. 引き渡し前の確認：引き渡しの前に、物件の状態や残る設備が、契約の内容と同じかを確認します。
3. 決済・引き渡し：残りの代金と諸費用を払い、司法書士が所有権の移転を登記します。鍵を受け取ります。
4. 入居・住所の変更：引っ越し、転入届、電気・ガス・水道・ネットの手続きをします。
5. 不動産取得税：入居の数か月後に、県から納税通知書が届きます。住宅用の軽減を受けるための申告が必要な場合があります。
6. 住宅ローン控除の確定申告：入居した翌年の確定申告で手続きします。会社員は、2年目からは年末調整で受けられます。

Qよくある質問