法人化シミュレーター Pro
不動産投資を「個人のまま」続けた場合と「法人（資産管理会社）」で行った場合の、税金・社会保険料・維持費の合計を比べます。
※一般的な税率をもとにした概算です。実際に法人化する前には、必ず税理士にご相談ください。
例から始める（任意）
いまの状況
お勤め先からの給与の額面（税金・社会保険料が引かれる前）です。給与がない場合は0にしてください。
家賃収入から、経費・ローン利息・減価償却費を差し引いた利益です。確定申告書の「不動産所得」の金額が目安です。
法人の設計 詳細
法人からご自身に支払う年間の報酬です。会社員の方は、0円にして利益を法人に残す設計も多く見られます。
配偶者など、ほかに所得のない家族を役員にして支払う年間の報酬（合計）です。実際に業務を行っていることが前提です。
税理士報酬・決算申告の費用・事務費などの年間の合計です。法人住民税の均等割（約7万円）は別に自動で加算します。
そのほかの検討事項 詳細
配偶者控除・扶養控除・生命保険料控除・iDeCoなど、基礎控除と社会保険料控除以外の所得控除の合計です。わからなければ0のままで構いません。
将来の見通し プロ
物件の買い増しなどで、不動産所得が毎年どれくらい増えるかの想定です。拡大予定を変えると目安の値が入ります。
入力するたびに結果は自動で更新されます
法人化した場合の年間の差
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個人のままの負担
不動産所得にかかる税金
法人化した場合の負担
税金・社会保険料・維持費
設立費用の回収
いまの税率（所得税）
不動産所得の上乗せ部分にかかる税率
法人に残るお金
税引後の利益（物件購入などに使える）
法人が有利になる目安
不動産所得がこの金額を超えると
個人と法人の比較（年間・不動産部分）
| 項目 | 個人のまま | 法人化 | 差 |
|---|
※給与だけの場合と比べて増える税金・社会保険料で比較しています。「差」がプラスなら法人化で負担が減ります。
将来の見通し
| 年 | 不動産所得 | 個人の負担 | 法人の負担 | 年間の差 | 累計の差 |
|---|
※1年目の累計には設立費用を含めています。税率・役員報酬などは現在の入力のまま計算しています。
法人化のタイミング
検討のポイント
ご注意ください
- 本シミュレーションは一般的な税率・控除額にもとづく概算で、個別の税務アドバイスではありません。
- 所得税は基礎控除58万円（本則）、住民税は10%で計算しています。社会保険料は報酬の約30%（会社・本人合計）の概算です。
- 法人税等は中小法人の実効税率の目安（所得400万円以下 約22%、800万円以下 約24%、800万円超 約34%）で計算しています。
- 今の物件を法人に移す場合の譲渡税・登録免許税・不動産取得税、法人での融資条件などは含んでいません。
- 実際の法人化は、税制改正や個別の状況で結果が変わります。設立前に必ず税理士にご相談ください。
使い方ガイド
法人化（資産管理会社）とは
不動産を個人ではなく、ご自身が設立した会社で所有・運営することです。個人の所得税は所得が増えるほど税率が上がる（最大55%）のに対し、法人税は一定の税率のため、所得が大きくなると法人の方が税負担を抑えやすくなります。
このツールの比べ方
給与だけの場合と比べて、不動産によって増える「税金＋社会保険料＋法人の維持費」を、個人のままの場合と法人化した場合で比べています。
基本診断：5項目で比較します（役員報酬は0円、維持費は年35万円で計算）。
詳細比較：役員報酬や家族への報酬、維持費を変えて比べられます。
プロ分析：所得が増えていった場合の5年間の見通しと、法人化のタイミングを示します。
法人化の主なメリット
- 所得が大きい場合に税率を抑えられる
- 家族に役員報酬を払い、所得を分散できる
- 赤字を10年間繰り越せる（個人は3年）
- 会社の株式を通じて、相続の準備を進めやすい
主なデメリット・注意点
- 設立費用と、税理士報酬など毎年の維持費がかかる
- 赤字でも法人住民税の均等割（年7万円程度）がかかる
- 役員報酬には社会保険料がかかる
- 今の物件を法人に移すと、譲渡税や登記費用などがかかる
- 法人に残したお金を個人で使うには、報酬や配当として受け取る必要がある