不動産投資分析ツール Pro
利回り・キャッシュフローから、DSCR・IRR・NPV・税金・売却まで。購入前の収支をまとめてチェックできます。
※計算結果は概算の参考値です。実際の投資判断は、金融機関・税理士などの専門家にもご相談ください。
例から始める（任意）
※岡山など地方都市の水準を想定した例です。
物件と収入
地域によって利回りの相場が違うため、評価の基準を切り替えます。岡山市・倉敷市は「地方中核都市」が目安です。
すべての部屋が埋まっている場合の家賃（共益費を含む）× 12ヶ月です。
1年のうち空室になる割合の想定です。入居者の入れ替わりや家賃滞納も含めて、5〜15%程度で見込むのが一般的です。
仲介手数料・登記費用・ローン手数料・不動産取得税などです。物件価格の7〜10%程度が目安です。
年間の経費
賃貸管理会社に支払う費用です。家賃収入の3〜5%程度が一般的です。
区分マンションは管理組合への管理費・修繕積立金、一棟物件は清掃・設備点検・原状回復・修繕の積立などです。
資金計画
投資用ローンの金利は、金融機関・物件・借りる人の属性で大きく変わります。提示された金利を入力してください。
税金・建物 プロ
給与などほかの所得と合算した課税所得に応じて5〜45%です（復興特別所得税は含めていません）。
物件価格のうち建物部分の割合です。減価償却の計算に使います。売買契約書の内訳、または固定資産税評価額の比率が目安です。
保有期間と売却 プロ
保有期間の終わりに売却する価格を、購入価格に対する割合で入力します。建物の古さや市況を考えて、控えめに見込むのが安全です。
NPVの計算に使う「この投資に期待する利回り」です。ほかの投資先で得られる利回り＋リスクの上乗せ分を入力します。
入力するたびに結果は自動で更新されます
条件の保存・読込
年間の手残り（キャッシュフロー）
-
表面利回り ／ 実質利回り
-
基本の指標
NOI（純収益）
実際の家賃収入 − 経費
年間のローン返済
必要な自己資金
自己資金の回収期間
自己資金 ÷ 年間の手残り
表面利回り
満室時の年間賃料 ÷ 物件価格
イールドギャップ
実質利回り − 金利
安全性の指標 詳細
DSCR（返済余裕率）
NOI ÷ 年間返済額（1.3倍以上が目安）
CCR（自己資金利回り）
年間の手残り ÷ 自己資金
LTV（借入の割合）
借入金額 ÷ 物件価格
損益分岐の入居率
これを下回ると手残りがマイナス
金利が1%上がった場合
年間の手残り
借入金額
投資の総合評価 プロ
-
IRR（内部収益率）
売却まで含めた年あたりの利回り
NPV（正味現在価値）
税引後の手残り（1年目）
減価償却費（1年目）
売却時の手取り
保有期間の総利益
手残り累計 ＋ 売却手取り − 自己資金
年ごとのキャッシュフロー
| 年 | 家賃収入 | NOI | ローン返済 | うち利息 | 減価償却 | 税金 | 税引後の手残り | 累計 | ローン残高 |
|---|
※単位：万円。家賃収入は空室率を差し引いた金額です。経費は毎年一定としています。
シナリオ比較
| シナリオ | 1年目の手残り | 手残りの累計 | 売却時の手取り | 総利益 | IRR |
|---|
楽観：空室率半分・家賃下落−0.5%・売却価格＋10%／悲観：空室率＋5%・家賃下落＋0.5%・金利＋1%・売却価格−15%（いずれも入力値からの変化）
チェックポイント
投資判断のまとめ
ご注意ください
- 本ツールの計算は概算であり、実際の投資結果とは異なる場合があります。
- 税金は、不動産所得が赤字の場合のほかの所得との損益通算、購入初年度の経費、復興特別所得税などを考慮していない簡易計算です。
- 金利変動・空室・修繕・家賃下落・市況の変化などのリスクを十分ご検討ください。
- 投資の判断はご自身の責任で行い、必要に応じて税理士・金融機関などの専門家にご相談ください。
使い方ガイド
分析レベルの使い分け
基本分析：利回りと年間の手残りを確認します。まずはここから。
詳細分析：ローン返済の余裕（DSCR）、損益分岐の入居率、金利上昇時の手残りなど、安全性を確認します。
プロ分析：税金・減価償却・売却まで含めて、IRR・NPVで投資全体の成果を評価します。
主な用語
- NOI：実際の家賃収入（空室を差し引いた額）から経費を引いた純収益。物件そのものの稼ぐ力です。
- 実質利回り：NOI ÷（物件価格＋購入時の諸費用）。
- イールドギャップ：実質利回り − 金利。金利が上がったときの余裕を示します。
- DSCR：NOI ÷ 年間返済額。1.3倍以上が安全の目安です。
- 損益分岐の入居率：経費とローン返済をまかなうのに必要な入居率です。
- IRR：自己資金の投入から売却までを通した、年あたりの利回りです。
- NPV：将来のお金を割引率で今の価値に直した合計。プラスなら期待する利回りを上回っています。
減価償却について
建物は耐用年数にわたって経費（減価償却費）にできます。中古物件は「簡便法」で耐用年数を短くでき、法定耐用年数を過ぎた建物は「法定耐用年数×20%」になります。本ツールはこの方法で計算しています。
注意したいリスク
- 空室率が高い、または損益分岐の入居率が85%を超える
- DSCRが1.2倍を下回る
- イールドギャップが小さい（金利上昇に弱い）
- 減価償却が終わると税金が増え、手残りが減る（デッドクロス）