岡山県は、その穏やかな気候と安定した土地基盤から「晴れの国」として知られ、近年、不動産市場においても堅調な回復と成長を見せています。しかし、その成長の裏側では、都市部と地方部で明確な「二極化」が進行しており、一見すると好調な市場データだけでは見えてこない複雑な実態が存在します。

このコラムでは、岡山県全体の不動産市場の全体像を深く掘り下げ、地価上昇の真の要因や、都市・地方での需給バランスの差、そして賢い投資・居住戦略を考察します。

岡山県全体の不動産市場動向

岡山県全体の不動産市場は、近年、力強い成長の兆しを見せています。この背景には、岡山市を中心とした都市部での大規模な再開発事業が牽引する形で、経済活動が活発化している状況があります。

地価上昇率の現状（2024年+1.1%、2025年予測+1.5%）

岡山県全体の地価は2年連続で上昇しており、2024年には全用途平均で前年比+1.1%を記録しました。さらに、2025年には+1.5%の増加が予測されており、市場の堅調さがうかがえます。特に、岡山市では地価上昇地点が全体の82.7%に上るなど、その勢いは顕著です。

商業地・工業地の上昇が顕著な背景

用途別に地価上昇率を見ると、商業地は+2.1%、工業地は+2.2%と、住宅地の+0.8%を上回る活発さを示しています。

この背景には、企業誘致や産業発展が雇用を創出し、ヒトやモノの流れが活発になっていることがあります。製造業や物流業での雇用創出は、実需を生み出し、地価を支える重要な要因となっています。

企業の進出によって雇用が増加し、その従業員の住宅需要が地価を押し上げるという好循環が生まれている地域も存在します。例えば、早島町では山陽自動車道早島ICへの近接性を活かした物流施設の集積が進んでおり、これが商業地や住宅地の地価上昇を促す一因となっています。

中古マンション市場の長期的推移と予測

岡山県のマンション市場は非常に活況を呈しており、特に中古マンションの価格は大幅に上昇しています。

これは、全国的な地価上昇トレンドと連動しており、都市部における利便性の高い立地への需要集中が背景にあると考えられます。

過去10年間の高騰（+41.1%）

岡山県全体の中古マンションの平均価格は、過去10年間で+41.1%も上昇しました。これは、都市部への人口集中や核家族化による世帯数増加が、小規模マンションの需要を下支えしていることを示唆しています。

特に、岡山市北区では過去9年間で+40.4%上昇、直近3年間でも+10.5%の上昇を記録しており、東区では過去10年間で+41.7%と大幅に上昇しています。

今後10年間の予測（+21.7%）

今後10年間でさらに+21.7%の価格上昇が予測されており、投資家や居住者にとって非常に魅力的な市場となっています。しかし、この傾向は全市町村に一律に当てはまるわけではありません。

岡山市内においても、中区では今後10年間で-18.8%と大幅な下落が予測され、南区でも-2.4%と微減が予測されるなど、エリアごとの特性を詳細に分析することが不可欠です。

賃貸市場と空き家率の実態

市場の堅調な成長が示される一方で、賃貸市場と空き家率のデータには、この成長が県全体に均等に波及しているわけではないことが見て取れます。

岡山市の入居率（84.4%）と県全体の空き家率（16.45%）

岡山市の賃貸市場の入居率は84.4%で、全国平均の86.4%よりやや低い水準にあります。これは、都市部における賃貸物件の供給が一定程度存在することを示唆しています。

一方、岡山県全体の空き家率は16.45%と全国平均（13.84%）より高く、全国で18位に位置しています。

地域別の空き家問題と影響

この高い空き家率は、特に県北の真庭市や津山市など、過疎化が進行している地域で顕著です。

例えば、美作市では空き家率が27.5%と、岡山県内で最も高い水準に達しており、不動産市場の厳しさを物語っています。

これらの地域では、人口減少に伴う需要低迷が深刻であり、空き家が増加することで地域の不動産価値が下がり、売却が困難になるという悪循環に陥っています。

老朽化した空き家は、景観悪化、治安悪化、そして自治体財政の圧迫といった多岐にわたる問題を引き起こすため、地方自治体にとって喫緊の課題となっています。

都市集中と地方過疎化による需給ミスマッチ

岡山県の人口動態は、不動産市場の長期的な需要構造を理解する上で極めて重要です。岡山市の人口は2020年3月をピークに減少局面に入りつつあるものの、外国人の転入増加や核家族化による世帯数増加が小規模マンションの需要を下支えしています。

一方で、岡山県全体では、2050年までに人口が2020年比で約20%減少し、151万460人になると推計されています。

特に、岡山・倉敷地域では減少が6.7%に留まるのに対し、その他の地域では30.6%もの大幅な減少が予測されています。

この需給のミスマッチが、都市部と地方部の不動産価格の格差拡大を引き起こしています。

都市部では、再開発や産業誘致が地価上昇を牽引する一方で、地方では人口減少が需要を縮小させ、空き家を増加させています。

建設資材高騰・人件費上昇と新築価格への影響

マクロ経済指標も不動産市場に大きな影響を与えています。世界的な需要増加や物流の混乱に起因する木材や鉄鋼などの建設資材価格の高騰、および建設業界における慢性的な人手不足による人件費の高騰が、建築コストを大幅に押し上げています。

このコスト増は、新築物件の価格に直接的に転嫁され、特にマンションの価格が高騰し、一般住民にとって手ごろな価格ではなくなる懸念が表明されています。

さらに、この高騰は岡山市の複数の再開発プロジェクトにも影響を及ぼし、遅延やスケジュール変更の原因となっています。

再開発プロジェクトの進展と遅延リスク

岡山市、特に北区では、岡山駅周辺を中心に複数の大規模な再開発プロジェクトが進行しており、将来の市場動向に大きな影響を与えると予測されます。

岡山駅東口再開発（OKAYAMA GATE PLACE）: 岡山駅東口から表町にかけて進行中のこのプロジェクトは、住宅、ホテル、商業、コンベンション施設を備える複合再開発事業です。

中核となる「プラウドタワー岡山」は、地上31階建て、総戸数422戸を誇る岡山県最大級のタワーレジデンスであり、2026年度の完成を目指しています。このプロジェクトは、駅周辺の回遊性向上と賑わい創出を図り、岡山県の玄関口にふさわしい「都心拠点」の創造を目指しています。

杜の街グレース: イトーヨーカドー岡山店跡地の約1.6ヘクタールを活用した住・商・オフィス・緑の複合開発プロジェクトです。

地上37階建ての「岡山ザ・タワー」は、岡山県内で最も高い建物となり、持続可能でコミュニティに焦点を当てた街づくりを目指しています。

これらの再開発は、居住人口だけでなく、昼間人口や観光・ビジネス交流人口の増加を狙っており、不動産投資の多様な機会を創出しています。

しかし、建設コスト高騰や労働力不足がプロジェクトの遅延リスクを抱えていることも考慮する必要があります。

気候・土地基盤の強みと企業誘致効果

岡山県は「晴れの国」として知られる温暖な気候と安定した土地基盤を有しており、企業誘致が活発です。

製造業や物流業での雇用創出は、実需を生み出し、地価を支える重要な要因となっています。

企業の進出によって雇用が増加し、その従業員の住宅需要が地価を押し上げるという好循環が生まれている地域も存在します。

これは、岡山県の不動産市場が、供給側のコスト増を吸収する形で需要を下支えしている状況を示しています。

二極化時代における賢い不動産戦略

岡山県の不動産市場は、都心部の力強い成長と地方部の深刻な需要減退という二極化が進行しています。

投資家や居住者にとっては、この複雑な市場構造を理解し、より戦略的なアプローチが求められます。

都心部投資: 岡山駅周辺の再開発は、引き続き有望な投資機会を提供します。オフィス市場の空室率も低下傾向にあり、高品質で駅にアクセスしやすいビルへの需要が旺盛です。

地方部の見極め: 地方部全体が厳しい状況にある中で、早島町のように、交通インフラの優位性や特定の産業（物流など）の発展を背景に、独自の成長を遂げている地域も存在します。

総社市も、沿道型商業の成長や子育て支援を背景に住宅需要が堅調です。

ニッチな市場の発見: 岡山市東区のように、全体的な評価では需要が弱いとされながらも、空き家率が岡山市内で最も低く、中古マンション価格が大幅に上昇しているケースもあります。

特定の学区での安定した需要や、比較的低い所得水準が手頃な価格帯の物件への需要を促している可能性があり、こうしたニッチな市場に焦点を当てた投資も有効です。

まとめと今後の展望

岡山県の不動産市場は、建設コスト高騰という供給側の課題に直面しつつも、岡山市中心部の再開発と産業発展が強力な牽引役となっています。

しかし、県全体で進行する人口減少と高齢化は、特に地方部において長期的な需要減退と空き家問題の深刻化をもたらす構造的な変化であり、都市部と地方部での不動産価格の格差は今後も拡大すると予測されます。

投資家や開発者は、岡山駅周辺の「都心拠点」としての成長と、交通の要衝における物流関連開発、そして特定の地域におけるニッチな需要や既存ストックの有効活用に焦点を当てた、より戦略的かつ地域に特化したアプローチが求められるでしょう。