taka8月 01, 2025
不動産投資とは、物件を購入したら終わりではありません。収益を安定させ、資産価値を高めていくためには、購入後の日々の「管理と運用」が非常に重要になります。
この回では、不動産投資の成功を左右する賃貸管理を解説します。
管理会社に任せるべきことと自主管理の注意点
空室を埋めるための具体的な入居促進策や家賃交渉のコツ
家賃アップや経費削減といった収益改善のアイデア
クレームや家賃滞納といったトラブル発生時の実践的な対応法
複雑に思える賃貸管理も、ポイントを押さえれば決して難しくありません。さあ、一緒に「買って終わりじゃない」賃貸経営の具体的な戦略を見ていきましょう。
目次
管理会社に任せるべきこと／自主管理の注意点
賃貸管理は、日々の業務から緊急対応まで多岐にわたります。オーナーの状況やスキルに合わせて、管理会社への委託か自主管理かを選ぶことが重要です。
管理会社に委託するメリット
管理会社に委託すると賃貸経営の煩雑な業務から解放され、時間や精神的な負担を大きく軽減できます。
入居者募集から家賃集金、退去手続きまでワンストップ
入居者募集: 物件情報のポータルサイト掲載、不動産会社への連絡、内覧対応など、多岐にわたる募集業務を代行してくれます。効果的な募集戦略を立てる上でも、専門知識とネットワークを持つ管理会社は強い味方です。
家賃集金・送金: 毎月の家賃集金から、オーナーへの送金、送金明細の作成までを一括して行います。これにより、家賃の管理漏れや入金確認の手間がなくなります。
契約更新・解約手続き: 入居者との契約更新手続きや退去時の立ち会い、原状回復費用の査定なども代行。特に原状回復費用を巡るトラブルは多いため、専門家が間に入ることで公平な対応が期待できます。
トラブル対応を代行してくれる
- 入居者からのクレーム対応: 騒音、設備の不具合、隣人トラブルなど、入居者からの様々な連絡やクレームに24時間体制で対応してくれる管理会社もあります。精神的な負担が大幅に減ります。
- 家賃滞納時の督促・法的対応: 家賃滞納が発生した場合の初期の督促から、内容証明郵便の送付、保証会社への連携、さらには明渡し訴訟などの法的措置が必要になった場合の弁護士との連携まで専門的な対応を代行してくれます。個人では非常に難しい上に精神的な負担が大きい部分です。
- 設備故障時の手配: 給湯器やエアコン、水回りなどの設備が故障した際の業者手配や修理立ち会いも行ってくれます。緊急性の高いトラブルにも迅速に対応してくれるため、入居者の満足度維持にもつながります。
自主管理で注意すること
自主管理は管理コストを抑えられるメリットがありますが、その分、オーナー自身が多くの責任と業務を担うことになります。
コストは抑えられるが、時間的・精神的負担は大きい
- 管理委託手数料（家賃の3〜8%程度が一般的）がかからないため、手残りは多くなります。その分、全ての業務を自分でこなす必要があり、本業との両立が難しくなるケースも少なくありません。
- 夜間の緊急連絡や週末の内覧対応など、プライベートな時間が削られる可能性もあります。
トラブル時（滞納・夜逃げ・設備故障）に迅速対応できるかがカギ
- 迅速な対応が必須: 入居者からの連絡には迅速に対応することが求められます。特に水漏れや電気系統の故障などは、対応が遅れると入居者の生活に大きな支障をきたし、クレームや退去につながる可能性があります。
- 専門知識の必要性: 法律や建築、設備に関する専門知識がないと、適切な判断ができなかったり、不要な費用をかけてしまったりするリスクがあります。
- 精神的負担: 家賃滞納者への督促や、入居者同士のトラブル対応など、感情的になりやすい問題にも冷静かつ適切に対応する精神力が求められます。最悪の場合、心身の不調につながることもあります。
- 専門家との連携: 弁護士や司法書士、リフォーム業者、修理業者など、賃貸経営に必要な専門家とのネットワークを自分で構築し、いざというときにスムーズに連携できるかが重要です。
入居付け、家賃交渉、設備トラブル対応
物件購入後の賃貸経営において、空室をいかに早く埋め、入居者に長く快適に住んでもらうかは、収益を安定させる上で最も重要な課題の一つです。
空室を埋めるポイント
空室は、賃貸経営における最大の敵です。効果的な募集戦略で早期に空室を解消しましょう。
エリアの相場家賃を把握して適正価格を提示
- 周辺エリアの築年数や間取り、設備が近い競合物件の家賃相場を徹底的にリサーチしましょう。高すぎると空室が長期化し、安すぎると収益が落ちます。
- 時期（繁忙期・閑散期）によっても相場は変動するため、市場の動向を常に把握し、適切な家賃設定を心がけましょう。
ネット掲載写真や内覧時の印象アップ
- 写真は非常に重要: 多くの入居希望者は、まずネット上の写真を見て内覧するかを判断します。プロのカメラマンによる撮影や、部屋の片付け・清掃を徹底し、明るく清潔感のある写真を掲載しましょう。広角レンズを使うと、部屋が広く見えます。
- 内覧時の準備: 内覧時には、部屋を明るくし、換気を十分に行い、嫌な匂いを消しておくなど、細かな配慮が内覧者の印象を大きく左右します。水回りの清潔感は特に重要視されます。
- 物件のアピールポイントを明確に: 日当たり、収納、周辺環境（コンビニ、スーパー、駅までの距離など）といった魅力を具体的に伝えましょう。
家賃交渉の落とし所
入居者がなかなか決まらない場合、家賃交渉に応じることも選択肢の一つです。
多少下げてでも空室期間を短縮した方が長期的には得なケースも
- 「家賃を下げたくない」という気持ちは当然ですが、空室期間が長引くほど家賃収入が入らず、固定資産税や管理費などのランニングコストだけが発生します。
- 例えば、家賃を月5,000円下げたとしても2ヶ月空室が埋まる期間が短縮されればトータルでの収入が増えることもあります。長期的な視点での判断が重要です。
- 敷金・礼金の条件緩和やフリーレント（一定期間家賃無料）の導入なども、初期費用を抑えたい入居者には魅力的な提案になります。
設備トラブル対応
入居者の生活に直結する設備トラブルは、迅速な対応が求められます。
水漏れやエアコン故障は緊急対応必須
- 水漏れは、下の階への影響など二次被害につながる可能性があり、エアコン故障は生活の質に大きく影響します。これらのトラブルは、連絡を受けたらすぐに業者を手配し、対応することが不可欠です。
- 連絡窓口を明確にし、管理会社に任せている場合は緊急連絡先を共有するなど、入居者が困らない体制を整えましょう。
入居者との信頼関係にも影響するので迅速さがカギ
- トラブル対応の迅速さは、入居者の満足度や物件への愛着に直結します。「何かあったらすぐに対応してくれる」という安心感は、入居者が長く住み続ける要因にもなります。
- 対応の際は、入居者の不便に寄り添い、丁寧なコミュニケーションを心がけましょう。
収益改善のアイデア（家賃UP・経費削減）
賃貸経営の収益を最大化するためには、家賃アップと経費削減の両面からアプローチすることが重要です。
収益を伸ばすには？
ただ家賃を上げるだけでなく、物件の価値を高める工夫が必要です。
リフォームで築古感を払拭 → 家賃を少しでも上げる
- 古くなった水回り（キッチン、浴室、トイレ）や壁紙、床材などをリフォームすることで、物件の印象を大きく改善できます。
- ターゲット層（単身者、ファミリーなど）に合わせて、需要の高い設備（独立洗面台、温水洗浄便座、追い焚き機能など）を導入することも効果的です。
- 単なる原状回復に留まらず、入居者が「住みたい」と思える付加価値を提供することで、周辺相場より少し高めの家賃設定も可能になります。
ペット可やWi-Fi無料導入で募集力UP
- ペット可物件: 賃貸物件でペットを飼えるところはまだ限られており、ペット飼育者は常に物件を探しています。ペット可にすることで、入居者の母数を増やし、空室リスクを低減できます（ただし、ペットによる汚れや臭い、近隣トラブルのリスクも考慮し、敷金増額や特約設定などを検討）。
- Wi-Fi無料: 学生や単身者を中心に、入居時にインターネットが使えることは大きな魅力です。工事費はかかりますが、導入することで入居促進につながり、家賃をわずかに上乗せできる可能性もあります。
経費を下げるには？
無駄な支出を見直し、効率的な経営を目指しましょう。
保険や管理委託料の見直し
- 火災保険・地震保険: 複数の保険会社から見積もりを取り、補償内容と保険料を比較検討しましょう。不必要な補償を見直すことで、保険料を削減できる場合があります。
- 管理委託料: 現在の管理会社との契約内容を見直し、他社の管理委託料と比較してみましょう。交渉の余地があるかもしれません。ただし、手数料だけでなく、提供されるサービス内容の質も重要です。
固定資産税の評価額チェック（減額請求が可能な場合あり）
- 固定資産税は、固定資産評価額に基づいて計算されます。この評価額は3年に一度見直されますが、建物や土地の評価が実態と乖離しているケースも稀にあります。
- もし評価額に疑問があれば、市町村の固定資産税課に相談し、評価証明書や公課証明書を確認してみましょう。誤りが見つかれば、評価額の減額請求ができる場合があります（ただし、専門知識が必要なため、税理士や不動産鑑定士に相談することも検討）。また、都市計画税についても、利用状況によっては減額措置を受けられる場合があります。
クレーム・滞納時の対応法
賃貸経営において、クレームや家賃滞納は避けて通れない問題です。冷静かつ迅速な対応が、被害を最小限に抑え、良好な関係を維持する鍵となります。
クレーム対応のコツ
クレームは、入居者との信頼関係を深めるチャンスでもあります。
すぐに連絡を返すだけでクレームの熱は下がる
- 入居者からの連絡に対し、まずは「確認しました」「対応します」といった簡単な返信でも構わないので、迅速にリアクションを取ることが重要です。連絡が遅れると、入居者は不安や不満を募らせ、怒りが増幅してしまうことがあります。
- 「すぐに解決できない」場合でも、「現在状況を確認中です。〇日までには改めてご連絡します」と、次のアクションを明確に伝えることで、入居者は安心します。
設備系は代替案も用意して提案する
- 例えば、エアコンが故障して修理に時間がかかる場合、「代替の扇風機（暖房器具）をすぐに貸し出しましょうか？」といった代替案を提示することで、入居者の不便を和らげ、配慮を示すことができます。
- 迅速な修理が難しい場合は、一時的な対応策や今後の見通しを具体的に伝えることで、入居者の理解を得やすくなります。
家賃滞納の対処法
家賃滞納は、早期対応が何よりも重要です。
催促は初期段階が勝負。内容証明や保証会社への連携を早めに。
- 滞納初期: まずは電話や書面で入居者に連絡し、支払い意思の確認と支払期日を明確に伝えます。この段階で、入居者の状況（うっかり忘れ、一時的な資金難など）を把握することも大切です。
- 内容証明郵便: 連絡が取れない、または支払いが見込めない場合は、法的な手続きの第一歩として内容証明郵便を送付します。これは、「支払いを催促した」という事実を証明するためのもので、後の法的措置に備える意味合いもあります。
- 保証会社への連携: 家賃保証会社を利用している場合は、滞納発生後すぐに保証会社へ連絡し、代位弁済（家賃の立て替え払い）の請求と、保証会社による督促を開始してもらいましょう。保証会社が滞納回収のプロであるため、個人で対応するよりもスムーズに進むことが多いです。
長期滞納は弁護士・管理会社にスムーズに移管
- 滞納が長期化し、保証会社も対応が難しい、または保証会社を利用していない場合は、速やかに弁護士や管理会社（賃貸管理を委託している場合）に相談し、明渡し請求などの法的措置を検討します。
- 個人で明渡し訴訟を行うのは非常に専門的な知識と時間が必要となるため、躊躇せずプロに任せる判断が重要です。費用はかかりますが、空室による機会損失や精神的負担を考えれば、必要な投資となります。
まとめ
「買って終わり」ではなく「買った後の経営こそ勝負」
不動産賃貸経営は、「不労所得」と思われがちですが、実際は会社の経営と非常によく似ています。会社の商品（あなたの物件）を確立したら、最初は何もしなくても売上（家賃収入）は入ってくるかもしれません。
しかし、そこに何の工夫も改善も加えなければ、市場の変化とともに売上は徐々に落ち込んでいくでしょう。
不動産も同じです。物件を手に入れ、最初の入居者が決まれば、何もせずとも家賃収入が入ってくる期間があるかもしれません。
しかし、時代のニーズや競合物件の登場、物件自体の経年劣化など、様々な要因によって入居率は徐々に低下し、収益は減少していきます。
安定した収益を維持し、さらに伸ばしていくためには、常に市場を読み、物件に磨きをかけ、入居者の満足度を高めるための工夫（空室対策、修繕、サービス向上など）を続けることが不可欠です。
今回の内容が、あなたの不動産投資が「買って終わり」ではなく、「買ってからが本番」のより健全で豊かな経営へとつながる一助となれば幸いです。
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